Umowa użyczenia lokalu – kilka praktycznych uwag

Przedsiębiorcy szukający odpowiedniego lokalu, w którym będą prowadzić działalność gospodarczą, stają czasem przed problemem: jaką umowę zawrzeć z udostępniającym pomieszczenie? Najczęściej zawierane są umowy najmu, jednak  niejednokrotnie strony zawierają także umowy użyczenia. Ustawowe definicje tych obu umów prezentuję poniżej:

Art.  659. [Umowa najmu]

§  1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§  2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Art.  710. [Umowa użyczenia]

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Najistotniejszą różnicą pomiędzy w/w umowami jest kwestia odpłatności. Wynajmujący otrzymuje od najemcy czynsz, natomiast oddający pomieszczenia w użyczenie czyni to bezpłatnie. Umowa użyczenia jest zawierana pomiędzy stronami będącymi dla siebie osobami bliskimi (np. członkami rodziny, wspólnikami, partnerami biznesowymi).

Celem umowy użyczenia powinna być chęć niesienia pomocy, przysporzenia pewnych korzyści zajmującemu lokal. Umowa ta nie może zmierzać do osiągnięcia przez udostępniającego pomieszczenia korzyści majątkowych, gdyż wówczas mogłaby być kwalifikowana jako umowa najmu. Oddający w użyczenie nie może więc ani pobierać wynagrodzenia za udostępnienie lokalu, ani czerpać korzyści ze zmniejszenia wydatków (zaoszczędzenie na opłatach, które normalnie musiałby sam uiszczać). Zawarcie umowy użyczenia musi być motywowane bezinteresownością. Jeżeli umowa użyczenia będzie przynosić jakieś korzyści użyczającemu, będzie ona w istocie umową najmu. Prawidłowe ustalenie, kiedy mamy do czynienia z umową najmu, a kiedy z umową użyczenia jest bardzo istotne ze względów podatkowych. Rozgraniczenie tych dwóch typów umów będzie miało wpływ na ustalenie należnego podatku dochodowego (przychód z nieruchomości, zwolnienie z podatku osób użyczających lokal członkom rodziny) oraz podatku VAT (nieodpłatna i odpłatna dostawa towaru).

Zawierając umowę użyczenia należy więc prawidłowo określić, jakie koszty będą obciążały biorącego w użyczenie. Mogą to być tylko zwykłe koszty utrzymania rzeczy”. Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego „biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. Doktryna i orzecznictwo różnie rozumieją pojęcie zwykłych kosztów utrzymania rzeczy. W tym przedmiocie zapadły m. in. następujące orzeczenia:

  • poprzez zwykłe koszty utrzymania należy rozumieć wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie nie pogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie. Chodzi więc o takie koszty, których poniesienie narzuca niezbędna potrzeba zachowania określonego stanu rzeczy. Za takie uważa się przykładowo koszty konserwacji, bieżących remontów czy drobnych napraw.” – wyrok SA w Szczecinie z dnia 9 kwietnia 2013 r., sygn. akt I ACa 35/13;
  • wydatki związane z ubezpieczeniem nieruchomości oraz podatkami nie obciążają biorącego rzecz do używania. Są to bowiem koszty stałe, związane z samym faktem istnienia rzeczy i niezależne od stosunku prawnego łączącego strony. Koszty te nie mogą obciążać biorącego rzecz do używania.” – wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 1166/12;
  • koszty naprawy rzeczy użyczonej stanowią zwykłe koszty utrzymania tej rzeczy (…)” – wyrok NSA O/Szczecin z dnia 24 stycznia 1996 r., sygn. akt SA/Sz 1172/95.

W konsekwencji wydaje się, że do zwykłych kosztów utrzymania lokalu można zaliczyć: opłaty za Internet,  telewizję, prąd, drobne naprawy. Natomiast do takich wydatków nie można zaliczyć m. in. podatku od nieruchomości czy kosztów ubezpieczenia nieruchomości (koszty stałe).

W umowie użyczenia trzeba także ustalić możliwość i termin jej wypowiedzenia. Zgodnie z art. 715 Kodeksu cywilnego „jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić”. W celu uniknięcia sporów, kiedy umowa użyczenia wygasa (kiedy biorący z rzeczy uczynił z niej użytek) powinna zostać zawarta na czas oznaczony bądź należy wprowadzić możliwość wypowiedzenia umowy dla każdej ze stron.

Poza powyższymi kwestiami umowa powinna zawierać wszystkie elementy, które zawierają wszystkie umowy, takie jak określenie stron, przedmiot umowy, obowiązki stron i podpisy.

Udostępnij

Skomentuj

Plain text

  • Znaczniki HTML niedozwolone.
  • Email addresses will be obfuscated in the page source to reduce the chances of being harvested by spammers.
  • Adresy internetowe są automatycznie zamieniane w odnośniki, które można kliknąć.
  • Znaki końca linii i akapitu dodawane są automatycznie.
CAPTCHA
To pytanie sprawdza czy jesteś człowiekiem i zapobiega wysyłaniu spamu.
Graficzne pułapki CAPTCHA
Przepisz znaki z obrazka.